前几天，南宁荣和城市之门一期新加推了3栋楼，好家伙，只有80㎡、100㎡、125㎡三种户型，毛坯放风价竟然高达1.35~1.45万/㎡。

　　要知道，同样是荣和城市之门的一期，已经交付的另外2栋楼当年的售价也是1.35~1.45万/㎡，而且还是精装！如今这个盘毛坯的价格跟精装价格一样，这不是就房价不降反涨吗？

　　众所周知，今年南宁楼市是个什么情况不需多言。凤岭北这个地方刚开年，某楼盘直接打出了“一口价任选，11388/㎡起，送5万家电礼包”的促销活动。

　　而荣和城市之门这一波加推，房价竟然不降反涨，确实让人看不懂。难道荣和是不打算卖房了吗，还是真的飘了，今天明哥就来简单聊聊。

　　荣和城市之门是南宁“商改住”成功的典型案例之一。2018年，荣和集团以总价15.63亿元，拿下了凤岭北南宁东站旁174亩商住综合体地块，综合楼面价大约3400元/㎡。这楼面地价看似很低，实际开发难度并不低。

　　商业比例高，涉及到的就是超高层写字楼、地下室建设的高昂成本，这些物业是很难卖掉的，大多数开发商都只能选择亏本卖商业。所以哪怕当年的综合楼面价3400元/㎡，被高昂的商业、写字楼成本一拖累，该地块想要赚钱也是很难的。

　　当时要想突破官方的限价政策，无非就是外收以及转成二手房销售两种方式。无论采用哪种，开发商都要面临较高的税务风险。尤其是后来官方缺钱的时候，采用这种方式的开发商，大多都要被罚上一笔巨额罚款。

　　有的人说荣和运气好得离谱，仿佛未卜先知一般知道官方迟早得“商改住”，于是提前布局。也有人说，荣和就是有“搏一搏，单车变摩托”的魄力。

　　接着咱们再来说项目户配，由于该地块以前规划的是商业，现在改成住宅，周边的环境也不太适合住宅。城市之门地块被分割成3个组团，还有商业穿插，又靠近东站，每天动车来来往往的噪音等瑕疵。

　　其次，就是此次推售的住宅户型偏小，100㎡和125㎡是主力户型，还有80㎡的小户型，说明这里就是一个刚需盘跟目前凤岭北主流143㎡以上的大面积改善户型背道而驰。

　　所以，荣和城市之门对外放出毛坯1.35~1.45万/㎡放风价肯定是偏高了，大概率不靠谱。明哥预计线万/㎡之间。

　　那既然现在凤岭北僧多粥少，为何荣和不把价格继续往上提呢？这个嘛也不行，因为现在年轻人是真没钱，你要把价格提得太高，哪怕人真喜欢你这里，也够不着这的门槛。只会把这波客群往兴宁东和燕子岭方向推。

　　有粉丝想让明哥聊一下荣和城市之门的产品，这产品没啥好聊的。荣和新加推的楼栋采用了新规，赠送面积确实给的比旧规盘要多得多。

　　在“偷面积”、“找赠送”这一块上，明哥从来就不担心荣和的能力，这是“偷面积”能偷到被罚巨款的”祖师爷“，你不用怀疑，能送的他一定不会给你少。

　　以目前凤岭北拥堵的交通，拥挤的居住环境来看，愿意来这买房的人群大多也就是想买一个好点的学区。除此以外，这里真没什么可吸引人的地方了。而如果只图一个学区，买二手房足矣，没必要硬上一手房。

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